O síndico pode ser um risco para o condomínio
Atualizado: Mai 15
Uma preocupação do auditor administrativo é sobre o risco da gestão - a análise disso é parte da formação em administração, mas raramente se ouve essa visão em outras atividades que não ligadas a gestão de algo. Qualquer atividade administrativa traz riscos porque as decisões são sempre questionáveis e quando citamos sobre o risco da gestão é justamente sobre a possibilidade de que o síndico cometa erros justamente porque essa atividade de administração não é tão rígida como a engenharia. Veja um pouco mais sobre a questão dos orçamentos para obras nesse outro post aqui, nem sempre o preço mais barato é a melhor opção.
A caraterística importante que nos referimos é que a gestão deve ser exercida por um proprietário não apenas por ser de seu interesse que o imóvel se valorize por uma boa administração, mas também porque o coletivo (todos proprietários) precisam de uma garantia de que o ressarcimento por crimes de responsabilidade sejam pagos e, nessa situação, a garantia é o próprio imóvel do síndico.
Entretanto, é admitido por lei que o condomínio seja administrado por quem não seja proprietário, mas nesse caso o risco da má gestão corre por conta de todos os condôminos e isso não é percebido ou avisado nas assembleias - parece que o desejo de não se envolver na gestão do bem comum é aceitável e seria melhor entregar esse fardo a alguém "que não seja eu".
Por esse motivo, seria recomendável que em uma situação de colocar alguém que não seja proprietário (um inquilino ou um síndico profissional), houvesse alguma forma de ter garantias para o ressarcimento por má gestão e, principalmente, que essa pessoa seja formada em algum curso direcionado para a administração.
É por isso que o Conselho Federal de Administração (CFA), que representa a classe de administradores profissionais, apresenta o acordão de que somente administradores cadastrados no CFA possam exercer a atividade de síndico não morador. Note bem, não há restrição sobre um síndico morador ser síndico, justamente porque ele tem o interesse pessoal na boa gestão e seria um absurdo que as pessoas não pudessem administrar seus bens. Trata-se de contratar o profissional certo para a função de administrar.
Entretanto, outras classes de profissionais alegam o direito de exercer a atividade já que não há o reconhecimento de síndico como profissão regulamentada. Entretanto é um pouco estranho contratar um profissional de outra área para administrar um condomínio - seria o mesmo que contratar um gastrônomo com curso superior, mas com larga experiência em enfermagem para cuidar de sua mãe idosa... A formação em administração é o mínimo que se espera de um síndico que não seja morador.
A diferença ao se considerar um morador é que ele tem harmonia de interesse, ou seja, sendo proprietário ele tem, naturalmente, o interesse pela melhor gestão.
Por esse motivo, entende-se que o CFA não está errado ao exigir que a função administrativa de síndico seja exercida profissionalmente por um administrador e não por qualquer outra formação profissional. Da mesma forma agem outras classes profissionais, evitando que, por exemplo, curiosos exerçam a medicina e, por isso, são chamados de charlatões. Ou em um caso até mais grave, uma pessoa sem formação jurídica atue em tribunais de justiça pela sua notoriedade e bom caráter.
Foi observado, muitas vezes, que advogados e corretores de imóveis se coloquem como síndicos profissionais. No primeiro caso, eles se valem do argumento de que síndico não é profissão regulamentada, ignorando que síndico é uma função e não uma profissão e, que o administrador é profissional por natureza e o síndico é uma função temporária. No segundo caso, a formação para corretor obedece ao conselho de corretores e o treinamento é sobre legislação de imóveis e técnicas de vendas - isso está longe de ser algo parecido com administração.
Mas, existe alguma jurisprudência que signifique claramente que o síndico profissional, que também seja morador, deva ser um administrador? Não, porque o fato de ser proprietário é superior à própria lei, isso é uma condição pétrea: você tem o direito de administrar o que é seu, e sendo proprietário isso fala mais alto que qualquer outro argumento. E, sobre a remuneração? Ele pode ser registrado como um síndico profissional? Nada impede, mas isso não o habilita a atuar como síndico profissional em nenhum outro condomínio.
Conheça mais sobre a jurisprudência que existe sobre a obrigatoriedade de que o síndico não proprietário seja um administrador nesse link do CFA.
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